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抵押借款人对评估师估值判断影响的研究——相关文献综述 (三)


三、讨论和建议

(一)对文献研究的进一步探讨

通过国内外的文献研究表明,在抵押贷款评估中借款人的压力是造成抵押资产高估的重要原因。来自借款人的压力会使注册资产评估师独立性缺失,导致得出有失公允的评估结果,使贷款人贷款的安全性无法得到保障。

从行为经济学角度来看,由于环境的不确定性和复杂性,信息的不完全性,以及认识能力的有限性,注册资产评估师只能对所评估的资产得出自认为客观的估值,在借款人带来的压力影响下,注册资产评估师也可能有情绪化行为、冲动性行为和从众的行为,因此注册资产评估师对抵押品的估值是环境影响、知识能力、个人情感、道德约束等的综合体现。
   
目前国内抵押资产评估的操作方式一般贷款人事先建立评估机构库,借款人申请抵押贷款时,从评估机构库中自由选择一家评估机构为其拟做抵押的资产估值,并支付评估费。在这种情况下借款人希望评估机构及注册资产评估师对抵押资产的估值与自己的预期一致且评估费用最低。因为借款人拥有选用哪家评估机构和支付评估费用的决定权,所以借款委托方会利用其优势地位,向注册资产评估师施加压力以使其高估抵押资产,从而实现自己的利益,若注册资产评估师不能满足自己的要求则往往以更换注册资产评估师及评估机构相威胁。评估机构及注册资产评估师则往往会尽量满足借款人的要求以得到评估费且尽量减少风险。因抵押资产评估业务竞争激烈,现实中注册资产评估师会自觉不自觉地迎合借款人的意图,评估机构及注册资产评估师与借款人之间的博弈从而会导致借款委托方具有优势。

贷款人希望抵押资产的估值是客观的,保障贷款安全性。理性的选择是用合理的费用实现对评估公司的有效监督。评估机构受到贷款人内部的评估审查部门的监督,若贷款人发现抵押资产被高估,可能否决该抵押贷款申请,从而使得评估机构拿不到评估费,甚至有被清理出贷款人指定的抵押资产评估机构库的风险。如果发生借款人违约而抵押资产变现值不能袮补抵押贷款损失时,评估机构有承担法律责任的风险。

因此在上述博弈过程中,注册资产评估师往往是在借款人的违规要求与贷款人的监督处罚间权衡,在短期收益与长期利益、机构信誉间综合分析,做出是对抵押资产或高估或客观评估的选择。

(二)建议

基于中国评估行业的现状,展望未来的抵押贷款评估业务,从以下几个层面提出了建议:

第一,对于评估师,除了具备扎实的专业知识和丰富的实践经验,更要加强评估师自身的职业道德素质,提高执业风险意识和执业的专业谨慎性,时刻保持客观公正,严格按照国家法规、评估准则执业。不屈服于来自委托方的威逼利诱,对不配合执业的委托方积极进行沟通,沟通不善则应主动向银行等有关机构进行检举,力求保证抵押贷款的安全性。
   
第二,对于评估机构,要加强企业文化的正确引导,注重公平、公正、诚信、客观的作风,加强高端人才的培养,定期进行专业性、提升类的培训,增强评估领军人才的历史使命感和社会责任感;另外积极实施合伙制组织形式,从而增加合伙人评估师的风险防范意识,以提高执业质量,自觉地规避抵押贷款评估过程中来自多方,尤其是委托方的影响。

第三,对于行业管理机构,需要针对我国的社会主义市场经济体制,完善评估理论和方法,从而满足我国市场经济需求,以更好地规避我国经济转型过程中,由于产权模糊、信息不充分、集团利益多元化等因素导致评估结果虚假。另外,要根据国家经济形势及时完善评估准则,以满足市场经济发展、产权多元化的现状。同时,要加强抵押贷款评估的监督管理,以提升抵押贷款估值的业务质量,进一步提升评估行业的公信力。

第四,对于政府行政监管部门,应完善资产评估立法体系,加强评估行业诚信建设,建立起失信行为的有效防范和惩戒,严格透明执行奖惩机制。一方面有助于监督评估师执业行为,以尽可能减少抵押贷款评估中的虚假估值;另一方面有助于提升利益各方的风险防范能力,从而为银行尤其是国有银行抵押贷款的受偿率提供有效保障,以稳定金融行业的良性发展。

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来源:中国资产评估协会话评估

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